PM（プロジェクトマネジメント）とCM（コンストラクションマネジメント）の違いについて

PM（プロジェクトマネジメント）とCM（コンストラクションマネジメント）の違いについて

こんにちは、エステム建築事務所の浜野です。

１０年近く建築・不動産業界の転職支援をおこなっておりますが、業界用語やそれぞれの職種ごとの業務範囲や役割など複雑で技術者の方でも中々理解できていない場面に出くわしてきました。特に、今回のタイトルである、PMとCMの違いに関しては、設計や施工管理とは違い理解するのに苦労しました。

今回は、そのPMとCMの違い、そして関連するFMやAM、不動産のPMといった用語について、整理してみたいと思います。

PMが指す意味
PMという略語は、建築・不動産業界には少なくとも主に次の2つを指します。

・プロジェクトマネジメント：
事業主・発注者の立場に立ち、事業計画から予算、スケジュール、関係者調整、品質、リスクまで、プロジェクト全体を統括する。
※設計事務所内で設計業務の進行を管理を指す場合もあります。

・プロパティマネジメント：
竣工後の不動産物件について、テナント対応、賃料の回収、建物の維持管理の手配など、運営全般を担う業務。

名前は同じでも、前者はつくる側、後者は運営する側の仕事となります。
前後の文脈がなければ、どちらを指しているのか判断がつかないことがあります。

CMは一般的に、コンストラクションマネジメントを指すことが多いですが、同様に、複数の意味で使われるケースがあります。

・コンストラクションマネジメント：
発注者の立場で、設計・発注・施工の各段階における品質・コスト・工程を管理し、事業全体を支援する業務。

・コストマネージャー：
プロジェクトのコストを管理する業務。積算やコスト管理の専門職を指して使われることもあります。
さらに会社によっては、PMとCMが同じ意味合いで使われたり、逆に明確に区別されていたりと、定義が異なるのが実情です。また、求人票の職種に「コンストラクションマネジメント」と記載されていても、実際の業務はコスト管理、コストカット（CD）がメイン業務というケースもあります。

では、プロジェクトマネジメントとコンストラクションマネジメントは何が違うか

一般的には、プロジェクトマネジメントは企画段階から運用までを含む事業全体の管理、コンストラクションマネジメントは主に設計・施工段階における技術的な管理を指すことが多いと言われます。ただし、両者の領域は重なる部分も大きく、一般的には、発注者側でプロジェクトを推進する業務という広い意味で、まとめてPM/CMと呼ばれることも珍しくありません。

PM業務の中にCM業務が含まれているケースもあれば、CM業務の中にPMの業務の一部が含まれているケースもあり、発注者や事業主の依頼内容によって業務の線引きが難しい場面が多くあります。それ故に、冒頭で記述した通り、この違いを理解するのにとても苦労しました。
簡単に言うと、PMは事業全体、CMは建設プロセスに重点を置くと捉えて問題ないかと思います。

実際、国土交通省のCM方式活用ガイドラインでも、CMは発注者側に立ち、設計・発注・施工の各段階で技術的な支援や管理を行う方式として整理されています。
出典：建設産業・不動産業：ＣＭ方式活用ガイドライン - 国土交通省

FM・AMも絡むとさらに複雑に

不動産・建築業界には、ほかにも似た略語があります。

・FM（ファシリティマネジメント）：
施設を「利用する側」の視点で最適化します。オフィス、工場、病院などについて、施設の維持管理、スペース活用、修繕計画、運用コスト、働く環境などを総合的に管理します。
注意点：技術寄りではなく、事務的な総務寄りの業務を指すこともあります。

・AM（アセットマネジメント）：
不動産を「投資資産」として管理します。不動産からどれだけ収益を得られるか、資産価値をどう高めるかを考え、投資戦略や売買、収益計画などを管理します。
注意点：一言にAMと言っても、アクイジション（取得）・期中管理・ディスポジション（売却）など、どの業務を担当するのかによって中身は大きく異なります。

・PM（プロパティマネジメント）：
AMの方針を受けて、実際の物件運営を担う業務です。テナントの誘致・契約、賃料管理、収支改善、建物管理会社との調整などを行い、日々の運営と収益の最大化を目指します。
注意点：AM同様、会社によって対応する業務範囲（一部のみか、全般か）が異なる可能性があります。リーシング、賃貸管理、契約管理、建物管理、工事統括、収支管理、運営改善などのうち、どこまでを担当するのかを確認しておく必要があります。

転職活動で気をつけたいこと

先述の通り、求人票に「PM」「CM」「FM」「AM」と書かれていても、会社によって任せる業務範囲が違うため、それだけで業務内容を判断するのは危険です。確認しておきたいのは、どのフェーズから担当（入社後・将来的に）するのか、関わる業務範囲はどこまでか、扱うプロジェクトの規模はどの程度か、の3点です。

これらの職種は、一人で転職活動を進めるよりも、専門性のあるエージェントにご自身の関わりたい業務内容や将来的なビジョンをお伝えし、最適な企業・職種を提案してもらう方が、ミスマッチは減ると思います。

当コラムにご興味をお持ちいただけた方は、ぜひお気軽にご相談ください。転職のご相談はもちろん、建築・設備積算、BIM、DX、GXなど、技術に関するお問い合わせもいつでも歓迎しております！